Регистрация прав на объекты недвижимости нежилого назначения

Регистрация прав на объекты недвижимости нежилого назначения


В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всë, что прочно связано с землëй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако их регистрируют другие службы. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически дублирует формулировку Гражданского Кодекса РФ — недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации — это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Нежилое помещение — это изолированное помещение, которое не предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом
и не пригодно для проживания, а нежилое здание — индивидуально-определенный объект недвижимости, который состоит из помещений. Определяющим признаком нежилого объекта является невозможность проживания в нем людей, объект нежилого назначения предназначен для использования в любых разрешенных законом целях, исключая постоянное проживание.
В зависимости от назначения объекта (жилое или нежилое) имеются особенности государственной регистрации.
В связи с тем, что согласно ст. 13, п. 7 ст. 16 Закона о регистрации процесс государственной регистрации начинается уже с момента приема документов, необходимо уже на этой стадии выяснить все моменты и особенности, которые могут возникнуть непосредственно при внесении записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для целей государственной регистрации имеет смысл разделить процесс приема документов, правовой экспертизы и последующей регистрации на 3 этапа:
1) проверка самого объекта;
2) проверка субъектов — заявителей и правообладателей;
3) проверка документов-оснований для осуществления непосредственно регистрации прав на объект.
На первом этапе необходимо выяснить вид объекта — здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства — от этого зависит, какие характеристики объекта недвижимости будут отражены в заявлении и впоследствии внесены в ЕГРП. Определение вида объекта в этом случае имеет значение, т.к. запись об объекте заносится в ЕГРП по принципу разделения на земельные участки (Подраздел I-1), здания или сооружения, объекты незавершенного строительства (Подраздел I-2) — т.е. первичные объекты; жилое, нежилое помещение и прочие составляющие здания или сооружения (Подраздел I-3), т.е., так называемые вторичные объекты.
Уже на приеме специалисты вносят в базу все данные, которые характеризуют объект недвижимости. Эти данные имеются в технических документах — кадастровых паспортах, которые предоставляются при приеме документов. Если объект ранее был зарегистрирован в ЕГРП, и никаких изменений в объекте не производилось, дополнительно не требуется предоставлять технические документы, даже если объекту ранее был присвоен условный номер.
Если заявителем является юридическое лицо и ранее оно не обращалось за регистрацией каких-либо прав и сделок на объекты недвижимости, должны быть предоставлены учредительные документы, имеющиеся у него в соответствии с действующим законодательством. Это устав либо положение, документы, выданные налоговым органом: свидетельства о постановке на налоговый учет, свидетельство о присвоении ОГРН — государственного регистрационного номера, документы, подтверждающие полномочия руководителя — протокол о выборах, решение учредителя, приказ о назначении руководителя и т.п.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг органы, предоставляющие государственные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в распоряжении иных органов, предоставляющих государственные услуги, либо подведомственных им организаций, участвующих в предоставлении государственных услуг. В связи с этим в случае, если юридическое лицо ранее предоставляло учредительные документы в регистрирующий орган, то последний самостоятельно делает запрос в налоговые органы в порядке межведомственного взаимодействия о выдаче выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.
Ещё на стадии приема специалист, осуществляющий прием документов, выясняет, за регистрацией какого права обращается заявитель и какое право по Гражданскому кодексу РФ у этого лица может быть, а также, может ли лицо быть стороной в сделке. Так, у хозяйственных товариществ, обществ — ООО, АО имущество находится на праве собственности. У муниципальных и государственных предприятий — на праве хозяйственного ведения, у учреждений и казенных предприятий — на праве оперативного управления.
Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит перечень оснований государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.
Одной из особенностей государственной регистрации сделок с объектами недвижимости нежилого назначения является то, что договор купли-продажи нежилых объектов не подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, договор дарения нежилых объектов должен быть зарегистрирован.
В рамках статьи невозможно осветить все аспекты государственной регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения.