Вопросы соблюдения гражданами земельного законодательства при возведении малоэтажных многоквартирных домов на своих земельных участках

Вопросы соблюдения гражданами земельного законодательства при возведении малоэтажных многоквартирных домов на своих земельных участках

Возведение малоэтажных многоквартирных домов в последнее время стало довольно распространенным явлением в Ульяновской области. Причиной тому является расчетная экономическая привлекательность результата, и как следствие, в возведение малоэтажных многоквартирных домов вовлекается все большее количество граждан.

Положения земельного и градостроительного законодательства устанавливают определенные требования в части возведения на земельных участках объектов капитального строительства, в том числе жилых домов. Одним из таких требований является соблюдение установленного вида разрешенного использования земельного участка при строительстве.

В частности, пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. Это требование распространяется также и на лиц, не являющиеся собственниками земельных участков.

Именно это обстоятельство и упускается гражданами из виду.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на несколько категорий. Земли каждой из категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Одна из категорий земель — земли населенных пунктов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли населенных пунктов – земли, предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Это их целевое назначение.

Для каждого участка из состава земель населенных пунктов применительно к соответствующей территориальной зоне выбирается вид разрешенного использования.

Вид разрешенного использования — одна из неотъемлемых характеристик любого земельного участка. Вид разрешенного использования определяет, в каких целях может использоваться конкретный участок.

Согласно установленной законодательством для территориальных органов Росреестра компетенции Управление осуществляет на территории Ульяновской области функцию по государственному земельному надзору.

Одним из направлений государственного земельного надзора является контроль за соблюдением выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Иными словами, Управление контролирует использование земельных участков в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования.

Как это происходит?

Если земельный участок предназначен для строительства и (или) размещения индивидуального жилого дома (т.е. отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи), то возведение на нем многоквартирного дома уже будет являться нарушением. Состав такого нарушения и санкция за его совершение установлены частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ: использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. За данное нарушение КоАП РФ предусмотрен административный штраф. Для граждан он составляет от 1000 до 1500 рублей.

Факты использования земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для возведения многоквартирных домов регулярно выявляются госземинспекторами Управления при проведении проверок соблюдения земельного законодательства. Госземинспекторы возбуждают дела об административных правонарушениях, граждане привлекаются к административной ответственности в виде штрафа.

В целях устранения выявленного нарушения госземинспекторами гражданам выдаются предписания с указанием срока, в течение которого им необходимо устранить нарушение. По окончании этого срока Управление проводит внеплановую проверку. Если гражданин устранил нарушение – это отражается в акте проверки и претензий к нему больше не имеется. Если гражданин не предпринимал действий по устранению нарушения, госземинспектором Управления возбуждается дело об административном правонарушении по части 1 статьи 19.5 КоАП РФ — невыполнение в установленный срок законного предписания органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства. После чего материалы по делу передаются в мировой суд для рассмотрения вопроса о привлечении нарушителя к административной ответственности.

Как гражданину уберечься от использования земельного участка с нарушением установленного вида разрешенного использования?

Каждый земельный участок при вовлечении в гражданский оборот проходит государственный кадастровый учет. Доказательством проведенного учета служат сведения Государственного кадастра недвижимости.

В настоящее время, наверное, уже нельзя встретить человека, который хотя бы раз не сталкивался с кадастровым паспортом земельного участка или кадастровой выпиской о земельном участке. В этих документах содержатся сведения о земельном участке, внесенные в Государственный кадастр недвижимости.

Для того чтобы узнать какой вид разрешенного использования у Вашего участка достаточно обратить внимание на сведения, указанные в строке 9 кадастрового паспорта или кадастровой выписки. Если эта строка содержит фразу «для размещения индивидуального жилого дома» или «для строительства индивидуального жилого дома», то установленный для Вашего участка вид разрешенного использования не позволяет использовать его в целях строительства многоквартирного жилого дома. Что делать в такой ситуации?

Варианты зависят от вида права, на котором земельный участок принадлежит гражданину:

1) Если на праве собственности, то все относительно просто. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, частью 4 стать 37 Градостроительного кодекса РФ, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается гражданами — правообладателями земельных участков самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Для этих целей достаточно обратиться с соответствующим заявлением в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ульяновской области.

2) Если земельный участок находится в собственности муниципального образования и предоставлен гражданину на праве аренды, то по вопросу изменения вида разрешенного использования гражданин уже должен обратиться в орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования для принятия таким органом решения об изменении установленного вида на другой. В случае принятия органом местного самоуправления положительного решения соответствующие изменения вносятся в порядке межведомственного взаимодействия в Государственный кадастр недвижимости. Изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка вносятся путем заключения дополнительного соглашения.

Окончательным этапом в соответствии с действующим законодательством является внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этих целях необходимо обратиться в Управление по месту нахождения земельного участка.

Если земельный участок используется на основании договора аренды, заключенного на срок менее одного года, то обращаться в Управление за внесением изменений гражданину не требуется.

После внесения всех изменений собственник земельного участка или его пользователь приобретает законное право на использование земельного участка с новым видом разрешенного использования, в том числе, предполагающим возможность возведения многоквартирного жилого дома.

Подготовлено отделом государственного земельного надзора